うち見る?　-35歳からの不動産投資のための美的生活

退去費用、やっと払ってもらえた！粘り勝ちの方法をご紹介 ーその2ー

さて、前回は退去費用を払わない元入居者様に対して、修繕費の保険適用ができるのか、
などをお伝えしました。

・退去費用、やっと払ってもらえた！粘り勝ちの方法をご紹介 ーその１ー

今回は具体的に、元入居者様にどんな対応をとったか、です。

＜方針＞
減額交渉には応じてもよいが、「払わない」という態度には一切妥協しない。

管理会社担当者の方の話だと、いくら契約書に記載してある！といっても、
知らない！払わない！の一点張りだそうで。
大人として、それはどうかと思うわけです。
私がここで妥協したら、この人は他でも同じことをしてしまう。
私、闘争心メラメラ🔥

＜対応＞
1.管理会社の対応
・5月末
　退去
・6月中
　管理会社の交渉
・6月下旬
　管理会社から拉致があかないと相談
・6月下旬
　管理会社名で請求書送付（証拠）

2.家主（私）の対応
（1）元入居者宛
・7月上旬
　家主（私）名で請求書送付
・7月中旬
　家主名で内容証明送付

2回、電話かかってきました。
1度目は着信のみ（管理会社に番号を聞いて、元入居者と確認）
2度めは留守電。超偉そうな声で「○○（マンション名）の△△（元入居者名）ですけどー。お電話くださーい」と。
反省も何もないその態度に、私がブチ切れ。
絶対かけるもんか。

（2）連帯保証人宛
・7月下旬
　家主名で連帯保証人宛に「催告書」送付
・8月上旬
　家主名で連帯保証人宛に電話
　これは夫がかけましたが、050plusというインターネット電話のアプリからかけて、
　通話品質があまり良くなく、高齢のお父様と思われる連帯保証人とはよく聞こえない、
　とほぼ会話にならず。
　（かけ直すも、出ない。翌日も出ない）

・8月上旬
　家主→連帯承認宛に「内容証明」で「催告書」再送
・8月上旬
　内容証明が連帯保証人に到着しただろう日の夕方、指定口座に入金あり。

思ったより、あっけなかったな、という印象です。
このあと、裁判所の「支払督促」という手続きまでは郵送でできるようだったので、
やるつもりでした。

＜参考：支払督促＞
・支払督促（裁判所のサイト）
・簡易裁判所の「支払督促」の手続きをご存知ですか？（政府広報オンライン）

しまった！と思ったのは、契約書記載の管轄裁判所が物件所在地となっていたことです。
遠いのですよ。
東海道新幹線にのって、さらにレンタカーで1時間です。
契約書を私が住んでいる都道府県の裁判所にしておけば、
「じゃあ、裁判起こすから、呼び出されたら来てね」と交渉もできます（夫案）

ちなみに、電話番号、自分の携帯出すの嫌ですよね。
私はたまたま格安SIMだと通話料高いので、050plusのアプリ使ってたんです。
これは複数端末にインストールできるので、夫の端末にもいれて、かけてもらいました。

・050plus

ahamoに切り替えて、通話料5分無料がついてきたので、ちょうど解約しようと
思っていたのですよね。
支払ってもらったあと、解約しました。
月額料金も350円しませんし、気軽なので、おすすめです。

結局、内容証明もネットだけで送れましたし、文面もネットに落ちているものを
ちょっと加工しただけでした。
多少面倒でしたが、粘りがちでした。

＜参考：e内容証明＞
・e内容証明（電子内容証明）

＜参考：＞
・保証人に対する貸付金の返済請求書の内容証明書の見本・サンプル
・連帯保証人に対する全額請求催告状


相手の性格にもよるので、一概には言えませんが、
私が思う今回のポイントをまとめました。

・淡々と請求し続けた
・内容証明も使った
→督促のステップアップ感を出せた。これからもっと厳しくされるのではないかという恐怖感？
・封筒なども勤め先の会社にあった「重要」「親展」などのハンコを多用した。
　→会社感を出した。
・連帯保証人にも督促した。
・夫が（元入居者でなく）連帯保証人に電話した。
　→もしかしたら、大家は女だとなめられていたかも。

相手も嫌なんですよね、きっと。
もしかしたら、連帯保証人である高齢のお父様も嫌がったのかもしれません。

女で損することもありますが、得することもあります。
今回は夫を味方につけて、電話してもらいましたが、
女性大家さんは誰か男性の家族や友達、もしくはちょっとお金を払って、
お願いしても良いかもしれません。
（夫にはお礼に叙々苑でごちそうしました）

家賃滞納などにも応用できると思います。
正当な理由があって、支払い拒否されるのは私も話を聞きますが、
ただ、払わないというのは、私は嫌だったんです。

少しでも同じような状況で、困っている方の参考になれば嬉しいです。

退去費用、やっと払ってもらえた！粘り勝ちの方法をご紹介 ーその１ー

「勝訴〜！」と筆文字で書いた紙をもって、走り回りたい気分でした。
やっと、もめていた元入居者様が退去費用を払ってくれました。

退去の連絡を受け、粛々と管理会社が退去手続きをすすめました。
ペットを飼っていたので、その場合は契約時にもらっていた保証金2ヶ月分は償却。
そのうえで、修繕費用がかかった場合は追加で請求することになっていました。
勿論、契約書にもその旨、記載しています。

ですが、元入居者様、最初の保証金2ヶ月分以外払わない！と主張なさいます。
契約書に書いてあるし、ハンコ押してますよね、と管理会社の担当者も根気強く説得します。
でも、折れません。
で、管理会社が私に相談してきます。

いや、相談されても。。。
っていうか、払うの嫌なら、壁に穴開けるのとか、床ボロボロにするとか、やめてよ。。
なんとか請求してよ、という気分ですが、お仕事はいつもきっちりやってくださる方なので、
行き詰まっているのだなぁと。
保険適用できませんか？
と言われ、ダメ元で聞いてみました。

結局、請求していないので、わかりませんが、代理店さんの見解では、
元入居者様に壊された、という解釈ができるかもしれないので、もしかしたら、
保険適用になるかも（でも、最後は保険会社判断）と言われました。
なんと！事故認定される可能性もあるのか。

その方法は最後の手段として、認識しつつ、あまり保険利用していると、
保険会社の心象も悪いし、最悪のケースとしては、更新不可になったりもします。
15万くらいだったのですが、その前にも保険請求していたので、
本来払うべき元入居者様が負担すべき費用のせいで、私の事故歴があがるって。
なんか、悔しい。

保険会社も原因が元入居者ということであれば、求償権が移転して、
保険会社から元入居者に請求することもあるかも（でも、少額だと面倒でしないかも）
との話も。
私としては、請求してくれい！という気分でしたが、中途半端に請求して諦められても、
と思ったり。

ということで、今までは改めて、書面で管理会社から請求書を送ってもらい（証拠）、
その後、私から内容証明を送ることで、対応を引き継ぐことになりました。
最終的に支払ってもらうまで、私がとった具体的な対応は、長くなったので、次回書きます。

続きはこちら
・退去費用、やっと払ってもらえた！粘り勝ちの方法をご紹介 ーその１ー

金利交渉3回目は玉砕-限界作るなよ！

まさかの緊急事態宣言returns
今年もか。

また、久々の更新になりましたが、昨年度は本当に忙しい1年でした。
去年の同時期のブログを見たら、同じこと書いてましたが。
コロナのせいで突然決まった大きいproject担当していました。

・貸出金利下がりました！令和最初の金利交渉。2回目ですが。

そんな中、確定申告は3月15日までにと思いつつ、4月になってしまいました。
これで止まってはいけない、と勢いで銀行に連絡。
昨年の担当者は部署異動で担当じゃない、とのこと。
でも、窓口につなぐ、と対応してくれました。

が、融資基準も変更ないし、去年「限界です」と言いましたよね？
無理です。
とこれ以上の金利交渉は難しい、と。

「限界」って去年の限界だと思っていたのですよね。
今年の限界はまた別にあるかと。
限界を作るな！頑張れ、銀行！

くー！
今年は青色申告にしたのに、追加納税となりました。
減価償却額も下がってきています。
節税対策、考えねば。

それに、金利負担、結構重いのですよね。
青色申告だったので、決算書も見ていましたが、負債の割合、大きいだろう。
金利は引き下げる努力をすべき。

そう思っていた時、先輩大家さん（女子）とのランチで、ちょっと刺激を受けました。
その話はまた、今度。

区分マンション投資で失敗→損失額の確定

年金対策ということで、区分マンション購入した方、多いんじゃないでしょうか。
（多くはないか。）
弟が勉強せずに新築マンションを2戸購入しました。

そして今、メンタルで会社に行けなくなりました。
そして、借金に耐え切れず、売却しようとしています。

1戸は売却しました。
頭もおかしくなっていて、冷静な判断ができないと思い、私が代理人に立候補しました。
売却できた1戸はトータル200万のマイナス。
持ち出ししてました。

同じ会社にずっと働く時代じゃありません。
こんなリスクもありますので、ご注意ください。。。
区分投資はもうからないですが、ある意味リスクも少ないのかもしれませんが。

もう1戸は売ると400万以上マイナスで、もう現金も乏しいため、先延ばししています。
毎月1万円持ち出し、それに加えて固定資産税なのですが、それなら、1年20万円以下の損失、
一気に400万円のマイナスを出すより、先送りしよう、と。

メンタル弱い人は不動産投資、おすすめしません。。

端末1円？1年無料？つい、楽天モバイル申し込んだ

楽天モバイル、話題になっていますよね。
私もスマホたくさんあるくせに、1円だっていうし、1年以内で解約しても
解約手数料かからないそうだし、申し込んじゃいました。

私はなんだかんだ、端末をたくさん持っています。
何らかの形で使っているものをあげてみます。


・iPhone8プラス
　LINEやペイペイ
・Huawei nova3
　本当はiPhone6からこれに切り替えようと思っていたが、切り替えきれなかった。
　カメラがよく、容量も大きいので、LINE以外はメイン利用。
・Huaweiのタブレット（なんとかmedia？）
　キッチンで動画や音声用。
・OPPO　なんとかNeo?　15000円くらい。
　Kindle耳読用に購入。
　トークバック設定を入れると、通知で中断されるとうざいので、アプリはほとんどいれず、写真もとらない。
・iPadmini
　リビングで動画や音声用。クロームキャストにつないで、動画をTVで見たり。
・iPhone6
　会社での音楽用。会社のWiFiにつないでた。
・iPodTouch
　iPhone6の充電切れたときに。今はほとんど使わず。

PCもSurfaceなので、タブレットになります(笑)
なのに、また楽天モバイル(笑)

端末はRakutenMiniと限定されますが、端末第1円だったんです。
キャンペーンページはこちら。

端末代1円、そして、ある条件の下で通話料無料です。

もう終わってしまったみたいですが、楽天モバイルのことなので、また、
新しいキャンペーンが始まると思います。

事務手数料3000円はかかりましたが、1年以内に解約する前提で、もう1台頼んでみました。
050plusのサービスも使っているので、電話番号3つ目(笑)
いらないだろ(笑)

楽天モバイルは発信専用になりそうです。
カバーしているエリアや既存サービスとの違いなど、試してみたいと思います。
楽天ポイントも戻ってくるし、楽天ポイント派の人には良いのかも。
楽しみだ。

妊活は不要不急か？自粛期間中の妊活

新コロナウイルスによる未曽有の緊急事態宣言。
不安な日々が続きますよね。

その中で考えたのが、妊活。
私は年明けにもう子供はあきらめよう、と思っていたのですが、病院からもらった薬が
まだテーブルの上に転がっている状態でした。

これを見て、今、妊活をしている人はどうしているんだろう、と。
妊活は女性は排卵日前に卵子の状態を確認し、排卵誘発剤の注射を打ちます。
自然妊娠ならこの1回で済みます。

一方、人工授精する人は、容器に入れて、病院に持っていき、
色々加工して、女性の身体に戻す、ということも必要です。
確率をあげることが大事なので、2回は行く必要があります。

婦人科だけがある病院はあまりなく、通常内科などもあり、コロナ感染の可能性のある患者さんが
集まる可能性もある。
外出するのがためらわれる自粛期間。
妊活は不要不急なのか？

子供が欲しい夫婦にとっては、私は要だと思います。
そして、年齢が高ければ高いほど、「急」である。
排卵は通常月に1回しかない。
年に12回しかないんです。

そして、その中では夫婦共働きだと、どちらかが疲れていて、夫婦生活とか無理！となると
チャンスが流れます。
私も折角、痛い注射打ったのに、オットのやる気がなーい！
と喧嘩になったこともあります。
でも、お互い働いているので、その気持ちもわかります。

毎日、年を取ります。
妊娠する確率も下がる一方です。
そのうち、妊娠するだろう、は幻想かもしれません。
私は30代以降であれば、妊活は要で急だと思っています。

あとは病院にいくとコロナに感染する確率が高くなるかもしれないので、そのリスクとの見合いですよね。
最大限の感染防止策をとって、通院しなきゃですね。
妊活中の皆さん、応援しています。

Koalaピロー(コアラピロー)を買ってみた

はあちゅうさんのインスタで、コアラピローがとても良かったので、マットレスも買いました！
という投稿を見ました。
ちょうど父の誕生日プレゼントを探していたので、買ってみることに。

はあちゅうさんは旦那さんがこの枕にしたら、首の痛みが改善された、と言っていて、
ちょうどうちのオットも首が痛くて接骨院に通っていたので、プレゼントして感想を聞くことに。
値段は12500円で120日の返品保障がつくので、安心して使えます。

でかい箱、到着。
でか！
枕自体が横長です。
あわなかったら返品するので、きれいに開けます。
枕カバーあうのないので、バスタオルを巻きます。

やわらかーい。
柔らかい枕が好きな人はよいと思います。
戻るんですよ、ふかふか。
梅雨の季節も快適に過ごせるような素材を使っているそうです。
へこんでも、すぐに戻ります。
これは結構長く形を保っていられる気がします。

勝間和代さんが、睡眠は毎日7時間前後とるものなので、お金をかけていい、
と言っていたので、この値段でもよいかな。
オットが高すぎる、とビビって、東急ハンズなどで見ていましたが、
柔らかい枕は綿とかなんですよね。
綿はすぐぺちゃんこになっちゃいますし。

はあちゅうさんは、コアラピローを夫婦でそろえて、さらにマットレスも買った、と言っていました。
マットレスは高くて、まだ頑張れないのですが、すごーく興味があります。
今、梅雨時期だからか、コアラピローも含め、15%offセールしています。
コアラピロー、この時に買えばよかった！
でも、アクセスしたら、注文殺到で、納品までに2か月くらいかかっているみたいです。






コアラマットレスも興味ある方は、今がチャンスですよ。

散歩中に見かけたお花の名前を知る方法

ステイホームで近所を散歩する人、増えましたよね。
私もよくランニングするようになって、川沿いのお花、こんなに咲いてたんだ、
と新たな発見。
お花探ししていると、結構楽しいのですが、全然花の名前がわからん。
そんな時に教えてもらったのが「Googleレンズ」です。

写真を撮って、それを画像検索してくれます。
こんな感じ。




2020年6月現在でandroidにしかないようで、iOSで探しても出てきませんでした。
androidユーザーの人はアプリ、ダウンロードしてみてください。

ヘルシー手作りコーラ（みたいなもの）、いけます！

この写真、ヘルシー※手作りコーラです。
※相対的な評価です。
こちらのはあちゅうさんのインスタで知りました。

・うちでコーラを作りました

普通のコーラって、どのくらい砂糖が入っているかご存じですか？
例えば、クックパッドのこちらのレシピ。
水500ｃｃに対して、砂糖500ｇです！

友達が手作りコーラを作ったら、あまりの砂糖の量に子供たちがひいて、飲まなくなった、と言っていました。
それを聞いて、うちのコーラ好きのオットにもこのレシピを送ったら、ダイエット中のオット、ひいていました。。
ダイエットコーラだろう、と言っていたので、それよりは身体にいいのではないかと思い、作りました。

うちの夫、はあちゅうさんの旦那さん（しみけんさん）に似てるんです。
筋トレマニア（あそこまでではない）だし、我が道を行くし、男性ホルモン多め系。
だから、しみけんさんが好きだったこの手作りコーラ風、絶対好きだと思って。
結果、オットも大のお気に入り。
同じ反応でした。(笑)
このポーションが甘いので、ダイエットに向いているかというと、？？の部分もあるかと。
でも、こんなに砂糖ははいってないです。

でも、何が困るって、この材料集め。
冷凍レモンは普通のレモンやレモン水？で代用するとしても、紅茶のポーション、見つからない！
セブンイレブン、今までに10件近く行きましたが、あったのは2件だけ。
ちょっと遠いんですよね。。
紅茶を濃く入れてもできるのかな。
試してみるか。

全国のセブンイレブンのオーナーの皆さん、是非、紅茶ポーション仕入れください。

貸出金利下がりました！令和最初の金利交渉。2回目ですが。

確定申告をやっと終え、金利交渉で銀行に連絡しました。
メールを遡ったら、去年よりちょっと遅いです。
確定申告終わって、ちょっとのんびりしちゃいました。
なんとか、少し金利を下げることができました。
昨年の記事はこちら。

・金利下がりました☆平成最後の金利交渉！初めてだけど。


昨年の担当者に連絡したら、メールが戻ってきてしまいました。
銀行のお問い合わせ窓口にWebサイトから連絡します。
1時間後くらいに、別の担当者から電話がかかってきました。
前担当者は退職したとのこと。
色々とマスコミも騒がせた某銀行なので、退職はある程度予想していました。

新担当者もいい方で（というか、前の担当者より真面目そう）、真摯に対応してくださいました。
確か、3月下旬に連絡して、ご挨拶もしたいので伺う、とお話。
3月は予約で埋まっている、とのことで、4月上旬にアポをとります。

事前に書類はメールにて送っておきます、と話して、確定申告書類や昨年1年分のレントロールなどをPDFで送ります。
レントロール、去年は1年分も送っていなかったと思います。
スマホアプリで写真をPDFにするアプリがあるので、若干斜めになったりして見にくいことをお詫びしつつ、
さらに問題があればコピーを送付することを付け加えて、送ります（アプリのPDFで問題ありませんでした）。

あと、昨年求められなかったのは、金利を下げてほしい旨の申請書。
去年そんなの出さなかったけど？とぽかーんとしてしまいました。
「なんで金利下げたいんですか？」と言われて、「そりゃ、今後、大規模修繕などもあるし、その時に備えて、
内部留保しておきたい」というようなことを話したら、「それでよいので、メールでもいいから送ってください」と。
一応、ネットでそれっぽい申請書の雛形探して、書き起こしてPDFにして送りました。
色々事件あったので、厳しくなっているのかな。

事前に資料を送っているなら、面談はご挨拶くらいになる、とのこと。
お互いにその方が時間の節約になりますし。

そうしたところ、緊急事態宣言。
私の会社でも在宅勤務が奨励され始めた中、銀行に行ってもいいのか？と思いつつ、
担当者に電話してみます。
やはり、同じような方針で、お客様との面談は極力避けるようにとの方針で、面談がなくなります。
行ってご挨拶したい、と言いつつも、面倒だったので良かった。

前回同様、いつ結果が出るかはお答えできない、と言われます。
これはある程度、予想済。
そして、書類に不備がないかとちょいちょい連絡して、実際は督促。
この辺は後回しにされないために、結構大事だと思っています。
その前提として、こちらの提出書類に不備がないことが前提ですが。

その結果、結果の連絡が来たのがGW明けだったと思います。
連絡しなきゃ、と思っていたところ、連絡が来ました。
6月分から下がった新金利で適用開始。
もう少し下がるかな、と思っていましたが、「これが限界です」と審査部門が言っています、
とのこと。
本当かどうかわかりませんが、仕方ない。

6月分は今までの引き落とし金額で、金利と元本の割合が変わる、とのこと。
7月以降は引き落とし金額が変わります。

来年も受け付けてくれるのかな。
コロナの影響で、徐々に不動産にも影響が出てくると思います。
まずは飲食店などのテナントからですが、失業率が高くなれば、住宅の方にも影響が出てきます。
少しでも経費を削減してキャッシュをためておかないと、怖いなと思っています。